Vilka krav finns för att få ett bostadslån?
Skriven av Joakim Ryttersson
För att få bostadslån måste du uppfylla långivarens grundkrav gällande ålder, inkomst och kreditvärdighet, men även kunna följa de allmänna riktlinjer som Finansinspektionen har infört: bolånetaket och amorteringskravet. På den här sidan ska vi gå igenom dessa krav och regler lite närmre och berätta vad som är extra viktigt för dig att tänka på.
Bankernas grundkrav för bostadslån
Kraven för att få bostadslån kan skilja sig något mellan olika banker och långivare, men det finns vissa grundkrav som de allra flesta ställer på potentiella bolånekunder. Du ser vilka de är här nedanför.
Grundläggande krav för att få bostadslån
- Åldersgräns på minst 18 år
- Regelbunden inkomst
- Folkbokförd i Sverige
- Inga betalningsanmärkningar
Finns det några andra regler för att få bostadslån?
Ja, förutom de grundläggande kraven för bostadslån finns det vissa andra faktorer som långivarna kan ta med i sin bedömning av dig som låntagare.
Faktorer som kan påverka dina chanser att få bostadslån
- Kalkylräntan. Bankerna räknar på en helt annan ränta än den befintliga räntan. De flesta banker har en kalkylränta som ligger mellan 5 och 8 procent. När bankerna kalkylerar bolån så räknar de med att du ska klara av att betala en mycket högre ränta.
- KALP. Kvar-att-leva-på-kalkylen visar hur mycket du har kvar att leva på efter att du har betalat lån, driftskostnader och levnadskostnader som kläder, skor, mobiltelefon, medier, mat, förbrukningsvaror och annat. En del banker utgår från Konsumentverkets schablonbelopp, medan andra banker väljer att lägga sig något över.
- Din skuldkvot. En del banker har ett eget skuldkvotstak. Det betyder att dina sammanlagda lån och krediter inte får överstiga en viss nivå.
Måste man ha fast anställning för att få bostadslån?
Hos vissa långivare, framför allt storbankerna, är fast anställning ett krav för att få bostadslån, medan andra inte ser det som en avgörande faktor. Kan du visa upp en stabil inkomst och att du har koll på din ekonomi i stort har du goda chanser att få bostadslån även om du inte har fast anställning.
Blir du beviljad lån får du däremot räkna med att få en högre ränta än om du hade haft en fast anställning. De flesta långivare ser ändå en fast anställning som den största garantin för att de kommer få tillbaka sina pengar, och när du inte har det tar långivaren med andra ord en större risk. Och ju större risk långivaren tar, desto högre blir i regel räntan för dig som bolånetagare.
Avgör min inkomst hur mycket jag får låna?
Ja, långivaren utgår vanligtvis ifrån din inkomst för att bedöma hur stort lån du kan ta eftersom de vill säkerställa att du kommer ha möjlighet att betala av lånet varje månad. Du kan i regel låna mellan fyra och sex gånger hushållets bruttoinkomst. Räkna på din egen situation i vår bolånekalkyl Hur mycket får jag låna?
Vad innebär bolånetaket?
Bolånetaket infördes 2010 (då med 85 procent). Sedan 1 april 2026 kan du vid köp av en ny bostad ta bostadslån upp till max 90 procent av bostadens marknadsvärde, och för tilläggslån (utökning av ett befintligt bolån) är taket 80 procent. Det innebär att du måste kunna betala 10 procent av köpeskillingen med egna pengar, och det är den delen som kallas kontantinsats.
Du har i regel möjlighet att ta ett lån för att finansiera delar av eller till och med hela kontantinsatsen. Ett sådant lån kallas kontantinsatslån och är ett helt vanligt privatlån, det vill säga ett lån utan säkerhet. Det du ska tänka på är att räntan på privatlån är betydligt högre än på ett bostadslån och amorteringstiden är ofta kortare.
Kontantinsatslån blir med andra ord ofta dyra, så om du har möjlighet skulle vi rekommendera att du försöker spara ihop till kontantinsatsen själv.
Hur fungerar amorteringskravet?
Enligt amorteringskravet, som Finansinspektionen införde 2016 och som sedan 1 april 2026 regleras i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, måste alla bolånetagare som har en högre belåningsgrad än 50 procent amortera på sina bolån. Har du en belåningsgrad mellan 0 och 50 procent av bostadens marknadsvärde behöver du alltså inte amortera.
Amorteringskravet skärptes 2018 med ett extra krav vid skuldkvot över 4,5 gånger årsinkomsten, men det extra kravet avskaffades den 1 april 2026. Reglerna som gäller nu ser du här nedanför.
Amorteringskravet innebär att
- Bolån med en belåningsgrad mellan 50 och 70 procent av bostadens marknadsvärde ska amortera minst 1 procent per år.
- Bolån med en belåningsgrad över 70 procent av bostadens värde ska amortera minst 2 procent per år.
- Det tidigare skärpta amorteringskravet (ytterligare 1 procent för lån över 4,5 gånger årsinkomsten) är avskaffat sedan den 1 april 2026. Reglerna om amortering och bolånetak finns numera i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. För befintliga lån som omfattas av det skärpta kravet upphör det inte automatiskt – du behöver komma överens med din bank om en villkorsändring.
Kan banken göra undantag för amorteringskravet?
Ja, banken kan göra undantag när det gäller amorteringskravet om det uppstår särskilda skäl som till exempel arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall. Undantag för amorteringskraven får göras under en begränsad period. Bankerna kan även göra undantag vid stora pandemiutbrott som påverkar hela den svenska ekonomin, som till exempel coronapandemin.
Hur blir det med amorteringskravet om jag har två bostäder?
Långivare kan bevilja undantag från det skärpta amorteringskravet om du har blivit tvungen att ta ett överbryggningslån för att du inte hunnit sälja din gamla bostad innan du flyttat in i din nya bostad. Detta undantaget kan dock göras i max sex månader, så det är inget annat än en tillfällig lättnad i reglerna.
