Amorteringskrav

Amorteringskravet innebär att du måste amortera en viss procent på ditt bolån per år. Hur mycket du måste amortera beror på hur stort lån du har i relation till värdet på din bostad och vilken inkomst du har. Amorteringskravet styrs alltså av belåningsgraden, som i sin tur styrs av marknadsvärdet på bostaden och hushållets skuldkvot.

Hur mycket ska jag amortera?

Hur mycket du ska amortera beror på vilken belåningsgrad du har. En tumregel är att ju högre belåningsgrad du har, desto mer behöver du amortera.

Amorteringskravet innebär att

• Bolån som ligger över 70 procent av bostadens värde ska amorteras med minst 2 procent per år.
• Bolån som ligger mellan 50 och 70 procent av bostadens värde ska amorteras med minst 1 procent per år.
• Bolån som har en skuldkvot som är 4,5 gånger större än hushållets årsinkomst före skatt ska amortera ytterligare 1 procent av det totala lånebeloppet per år.

Du som har ett bolån som ligger under 50 procent av bostadens värde kan välja om du vill amortera eller inte. Men det förutsätter att skuldkvoten på ditt bolån inte är större än 4,5 gånger hushållets årsinkomst före skatt. Har du ett lån som överstiger den gränsen måste du amortera 1 procent av det totala lånebeloppet per år. 

Vad betyder amortering?

Amortering betyder att du betalar av ditt bolån så att din skuld minskar. Vid varje återbetalningstillfälle betalar du tillbaka en del av skulden och ränta på den totala skulden. När du amorterar minskar ditt lån och dina räntekostnader eftersom räntekostnaden räknas ut på det totala lånebeloppet.

Vad är skuldkvot och skuldkvotstak?

Skuldkvoten är hushållets totala skulder i förhållande till hushållets totala inkomst, och är en av flera faktorer som banken tittar på när du ansöker om ett bolån. Skuldkvoten och belåningsgraden bestämmer om du berörs av amorteringskravet och om du behöver amortera extra eller inte. 

Skuldkvotstaket är maxgränsen för vad ett hushåll får låna från banken. Finansinspektionen har lagt fram ett förslag om att införa ett skuldkvotstak på 600 procent. Det innebär att du som mest kan låna sex gånger hushållets totala inkomst innan skatt. Men tänk på att bankerna kan ha olika skuldkvotstak. 

Hur påverkar skuldkvoten mitt bolån?

Om du sedan tidigare har en skuld på till exempel ett fritidshus som du vill behålla när du köper din nya bostad kommer banken att räkna med lånet på fritidshuset när de räknar ut din skuldkvot. Om din totala skuldkvot uppgår till mer än 4,5 gånger hushållets totala årsinkomst innan skatt kommer du att behöva amortera ytterligare en procent utöver det som ingår i amorteringskravet.

Din belåningsgrad avgör hur mycket du ska amortera

Belåningsgraden är helt enkelt ditt bostadslån i relation till bostadens marknadsvärde. När du tar ett bolån får du ha en belåningsgrad på max 85 procent. Det innebär att du bara får låna upp till 85 procent av bostadens värde.

Vid ett bostadsköp måste du alltså kunna betala 15 procent av köpesumman själv. Hur mycket du kan betala själv avgör också hur hög din belåningsgrad blir. Din belåningsgrad är även avgörande för hur mycket du måste amortera på ditt bolån.

Du räknar enkelt ut hur stor belåningsgrad du har genom att dela bolånet med bostadens marknadsvärde.

Exempel! Du har köpt en fastighet som är värd 4 500 000 kronor. Du har ett bolån på 3 000 000 miljoner kronor. Din belåningsgrad är 3 000 000/4 500 000 = 66,6 procent.

Varför ska jag amortera?

Du ska amortera på ditt bolån för att det är bra för din ekonomi. För varje gång du amorterar på ditt bolån blir skulden lägre. När skulden på ditt bolån minskar får du en större ekonomisk trygghet om din ekonomiska situation förändras eller om bostadspriserna skulle sjunka. Dessutom skapar det utrymme för att utöka det befintliga bolånet om du till exempel behöver låna för att renovera bostaden.

Går det att välja högre amortering?

Ja, du kan alltid välja en högre amortering när du tecknar bolån. Det finns inget som hindrar dig att amortera ett högre belopp. Däremot finns det en minsta summa som du måste amortera beroende på hur din belåningsgrad ser ut.

Går det att extraamortera?

Hos de allra flesta bankerna går det att göra en eller flera extraamorteringar. Om du vill göra en extraamortering eller betala in en större summa vid ett engångstillfälle måste du ta kontakt med din bank så hjälper de dig.

Kan man sänka amorteringen genom en omvärdering?

Ja, det går att sänka amortering genom att göra en omvärdering av din bostad. En omvärdering kan du göra var femte år. Amorteringen du fick när du köpte bostaden baseras på marknadsvärdet (vanligtvis samma som priset), men om värdet har ändrats har banken möjlighet att utifrån den nya värderingen räkna om din belåningsgrad och sätta en ny amorteringstakt på ditt bolån. I samband med omvärderingen kommer banken att räkna om din totala skuld, där man också tar hänsyn till de amorteringar du gjort hittills, och även amorteringsbeloppet.

Det finns möjlighet att göra en omvärdering tidigare än fem år efter den senaste om värdet på din bostad skulle förändrats markant, till exempel på grund av ombyggnad, större renoveringar eller tillbyggnad.

Vilka slags renoveringar kan förändra värdet på bostaden?

För att bostadens värde ska ändras markant handlar det om omfattade renoveringar. Renoverar du bara något rum eller utrymme eller drar in bredband leder det vanligtvis inte till några större värdeökningar. Och tänk på att det inte är kostnaderna för de renoveringar du gör som man räknar på, utan hur renoveringarna påverkar bostadens marknadsvärde.

Vad gäller om man köpte bostad innan amorteringskravet trädde i kraft?

Köpte du din bostad innan amorteringskravet infördes, det vill säga innan den 1 juni 2016, och utökar ditt lån så att det omfattas av kravet får du göra en omvärdering även om det inte har gått fem år.

Ny skuldkvot kan ändra amorteringsbeloppet

Som bolånetagare har du rätt att när som helst begära att långivaren räknar ut en ny skuldkvot. Har dina inkomster ökat efter att du beviljades bolånet får långivaren räkna om skuldkvoten och utifrån det ändra amorteringsbeloppet.

Skuldkvoten kan också minska om ditt lån har blivit mindre. Då kan du således även sänka amorteringen

Tänk på! Banken har möjlighet att ändra amorteringsbeloppet, men ingen skyldighet.

Skulle det tillkomma en ny medlåntagare till bostadslånet kan skuldkvoten sjunka till under det så kallade gränsvärdet, det vill säga 4,5 gånger bruttoinkomsten. Även då kan långivaren gå med på att sänka amorteringen.

Vad händer om min inkomst minskar?

Minskar dina inkomster finns det inget som säger att långivaren är skyldig att ändra amorteringsbeloppet, även om din skuldkvot stiger till över gränsvärdet.

Däremot ska långivaren alltid räkna om skuldkvoten om en eller flera av de bolånetagare som tecknade avtalet bortfaller som solidariskt betalningsansvariga. Undantaget är om en låntagare bortfaller på grund av dödsfall. Regeln gäller bolån som tecknats efter den 1 mars 2018, och även utökade lån som tecknades tidigare än 1 mars 2018.

Finns det något undantag till amorteringskravet?

Ja, det finns undantag till amorteringskravet och här nedanför kan du läsa mer om dem.

Undantagen gäller

• De som tog sitt bolån före 1 juni 2016. De som tog bolån och köpte sin bostad innan 1 juni 2016 omfattas inte av amorteringskravet. Men det gäller bara om de inte har utökat bolånet efter 1 juni 216. Amorteringskravet tillämpas på alla lån som är tagna på bostaden efter 1 juni 2016 oavsett om bostaden köptes innan 1 juni 2016.
• Köp av nyproducerad bostad. Du kan få ett amorteringsfritt bostadslån under de fem första åren om du köper en helt nyproducerad bostad och bolånet inte överstiger 70 procent av bostadens pris.
• Bolån under 50 procent. Du behöver inte amortera om ditt bolån är mindre än 50 procent av bostadens värde och du inte har lån som överstiger 4,5 gånger hushållets totala årsinkomst.
• Jord- och skogsbruksfastigheter. Jord- och skogsbruksfastigheter omfattas inte av det lagstadgade amorteringskravet eftersom det skulle kunna leda till allvarliga negativa konsekvenser. Men bankerna kan ändå upprätta en amorteringsplan där du behöver betala tillbaka på lånet.

Hur påverkar amorteringskravet mitt bolån?

Amorteringskravet påverkar dig olika mycket beroende på hur mycket din bostad kostar och hur stort lån du behöver ta. Du måste amortera på alla lån som överstiger 50 procent av bostadens värde.

Du måste till exempel amortera 1 procent på bostadslån som ligger mellan 50 till 70 procent av bostadens värde. Om ditt lån ligger över 70 procent av bostadens värde måste du amortera 2 procent. Om du dessutom måste låna mer än 4,5 gånger hushållets totala årsinkomst innan skatt måste du amortera ytterligare 1 procent.

Vad händer med bolånet om jag blir arbetslös eller sjuk?

Vad som händer specifikt i din situation är svårt att säga eftersom bankerna har olika regler, och hur de hanterar en sådan situation kan skilja mellan olika banker. Vissa banker kan minska amorteringen eller ta bort den helt, beroende på situationen. Men allt som oftast brukar situationen lösa sig eftersom du har rätt till a-kassa om du blir arbetslös och sjukpenning om du blir sjuk.

Om du blir arbetslös

Om du blir arbetslös kommer du att få ersättning från a-kassan istället. Esättningen från a-kassan räknas då som din lön. På så vis kommer du ändå att kunna betala ditt bolån. Ersättningen är visserligen inte lika hög som din lön men den borde räcka till för att du ska klara av att betala ditt bolån.

Om du blir sjuk

Skulle du bli sjuk har du rätt till sjukersättning. Precis som med ersättningen från a-kassan är sjukersättningen inte lika hög som din lön. 

För att skydda dig mot oförutsedda situationer kan du teckna ett låneskydd. Ett låneskydd är en försäkring som täcker månadsbeloppet för ditt bolån om något oförutsett skulle hända. Låneskyddet täcker vanligtvis kostnaden för bolånet under ett år. Men det kan variera beroende på hur försäkringen är utformad.

Vad händer med amorteringskravet om jag vill byta bank?

Om du tog ditt bolån innan amorteringskravet infördes omfattas inte ditt bolån av amorteringskravet. Men det är ändå upp till varje bank att bestämma om ditt bolån omfattas av amorteringskravet eller inte. Många banker har infört amorteringskrav vid bankbyte även om du tog ditt bostadslån innan amorteringskravet infördes. 

Om du funderar på att byta bank bör du fråga vilka regler som gäller hos den banken. Det är inte säkert att det blir mer fördelaktigt för dig om du byter bank för att få lägre ränta om det nya bolånet omfattas av amorteringskravet.