Ombildning till bostadsrätt
Vid en ombildning från hyresrätter till bostadsrätter bildar majoriteten av hyresgästerna en bostadsrättsförening och köper fastigheten av hyresvärden. Som hyresgäst får du själv välja om du vill köpa loss din bostad eller bo kvar med samma villkor som förut. På den här sidan ska vi berätta mer om vad en ombildning till bostadsrätt egentligen innebär, hur processen ser ut steg för steg och vilka fördelar och nackdelar som finns med att delta i en ombildning.
Vad innebär en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt?
Det innebär helt enkelt att man gör om hyresbostäder till bostadsrätter som de befintliga hyresgästerna sedan får möjlighet att köpa. Om fastighetsägaren vill sälja sin hyresfastighet kan hyresgästerna bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. För att ombildningen ska kunna ske måste två tredjedelar av hyresgästerna vilja delta i den.
Info! Beslutar sig hyresgästerna för att bilda en bostadsrättsförening och skickar in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att köpa fastigheten får fastighetsägaren inte sälja den till någon annan. Denna regel kallas hembud.
De som inte vill delta i ombildningen kan välja att bo kvar som hyesgäster, men hyr då sin bostad av bostasrättsföreningen i stället.
Ska man köpa vid en ombildning?
Du är som sagt inte tvungen att delta i ombildningen, utan får bo kvar som hyresgäst om du vill. Vad som är bäst för dig beror på dina ekonomiska förutsättningar och hur nöjd du är med dina nuvarande hyresvillkor.
Det som talar för att delta i en ombildning till bostadsrätter är att det är en bra framtidsinvestering och att du dessutom får köpa till ett förmånligt pris – vanligtvis till 70–75 procent av marknadsvärdet. Med andra ord kan du i regel finansiera hela bostadsköpet med ett bolån och slipper bekosta en kontantinsats, så länge som priset på bostadsrätten inte överstiger 85 procent av marknadsvärdet det vill säga.
Tänk på! Hur mycket man får betala för sin lägenhet vid en ombildning regleras i bostadsrättslagen. Men kort förklarat så varierar priset beroende på om du väljer att delta i ombildningen från början eller om du bestämmer dig för att köpa loss bostaden senare. Ju längre du väntar, desto högre blir vanligtvis priset.
Är du nöjd med hyresvillkoren och kanske varken kan eller vill ta ett bolån är en ombildning däremot kanske inget för dig. Eftersom det bara är hyran du betalar blir dina månadskostnader ofta lägre, även om dina pengar alltid går till någon annan än till dig själv.
Fördelar och nackdelar med ombildning till bostadsrätt
Som du ser finns det både fördelar och nackdelar med att delta i en ombildning, och det är viktigt att du funderar igenom bägge sidor av myntet innan du bestämmer dig.
Fördelar
- Bra investering för framtiden.
- Du får mer bestämmanderätt som bostadsägare.
- Du slipper oftast betala kontantinsats.
Nackdelar
- En ombildning kan ta relativt lång tid.
- Kräver ofta ett bolån.
- Större ansvar för bostaden och fastighetens skötsel.
Tänk på att du måste ha lånelöfte
Om du deltar i ombildningen och vill köpa loss din lägenhet ska du komma ihåg att ansöka om lånelöfte i god tid, för att få veta om du har möjlighet att få lån när det blir dags för dig att köpa loss din lägenhet. Lånelöftet är ingen garanti på att du får låna ett visst belopp, utan när det väl är dags att köpa måste du fortfarande ansöka om ett bostadslån. Långivaren gör då en ny bedömning av dina ekonomiska förutsättningar och kontrollerar även att bostaden utgör en tillräckligt stor säkerhet för lånet. Kolla in vår jämförelse av banker och hitta det bästa lånelöftet ifall du vill låna till ombildningen.
Så går en ombildning till: 11 steg
1. Kolla intresse bland andra hyresgäster
Först måste man kolla hur många hyresgäster som är intresserade av en ombildning till bostadsrätter, till exempel genom ett möte eller dörrknackning i grannskapet. Om det finns tillräckligt stort intresse får man då bestämma ett datum för att bilda bostadsrättsföreningen.
2. Bilda bostadsrättsföreningen
För att kunna bilda en bostadsrättsförening krävs minst tre medlemmar. Föreningen måste även ha ett namn som inkluderar ordet bostadsrättsförening, och ska ha en styrelse, revisorer och vissa stadgar. Bostadsrättsföreningen ska sedan registreras hos Bolagsverket.
3. Anmäl intresse till inskrivningsmyndigheten
Efter att föreningen har registrerats hos Bolagsverket ska ni hålla ett nytt möte och då ta beslut om att skicka in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten hos Lantmäteriet som visar att ni vill köpa loss fastigheten. En intresseanmälan är giltig i två år.
4. Fastigheten ska besiktigas
Innan bostadsrättsföreningen köper loss fastigheten bör den besiktigas för att se vilka eventuella underhåll och reparationer som behövs – priset ska anpassas utifrån dessa faktorer. Resultaten från besiktningen ska man ta med i kostnadsberäkningarna för föreningens ekonomiska plan.
5. Upprätta en ekonomisk plan
Innan bostadsföreningen kan ta ett beslut om att köpa fastigheten måste man upprätta en ekonomisk plan, som till exempel ska innehålla information om insats, årsavgift för varje lägenhet och uppskattade kostnader för framtida underhåll. Planen ska granskas av intygsgivare och sedan registreras hos Bolagsverket.
6. Lös finansieringen av fastighetsköpet
För att lösa finansieringen av köpet måste föreningen troligtvis ta ett lån eftersom insatserna medlemmarna betalar för sina respektive lägenheter sällan räcker för att täcka alla kostnader. Men om ni går ihop och jämför erbjudanden från många olika långivare har ni stor chans att få en förmånlig ränta på lånet.
7. Ha en sista omröstning och köp fastigheten
När ni har haft en sista omröstning, där minst två tredjedelar av hyresgästerna fortfarande röstar ja till ombildningen, köper ni fastigheten.
8. Ni får tillträde
När bostadsrättsföreningen får tillträde till fastigheten betalar ni och precis som vid en privat bostadsaffär ska ett köpebrev upprättas och signeras.
9. Upprätta upplåtelseavtal
Efter tillträdet ska man upprätta ett upplåtelesavtal mellan föreningen och medlemmarna. Föreningen upplåter lägenheten med bostadsrätt till den före detta hyresgästen som nu i stället blir bostadsrättsägare.
10. Sök lagfart hos Lantmäteriet
När föreningen har betalat fastighetsköpet och skrivit under köpebrevet ska ni ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, som beviljas ett par månader efter tillträdet. Lagfarten är ett bevis på att föreningen äger fastigheten.
11. Skötseln av föreningens fastighet och ekonomi
När bostadsrättsföreningen tillträtt övertas underhållsansvaret för föreningens fastighet och ekonomi. Antingen väljer föreningen att sköta förvaltningen själv eller så anlitas ett företag som sköter den. Skötseln av fastigheten kallas för teknisk förvaltning och skötseln av ekonomin kallas för ekonomisk förvaltning.
Några exempel på de största aktörerna som sköter svenska bostadsrättsföreningars ekonomiska- och tekniska förvaltning är HSB och Riksbyggen. Det finns dock många andra alternativ.
Kan bostadsrätter omvandlas till hyresrätter?
Det är inte alls lika vanligt, men fullt möjligt. Till exempel om det under en period säljs väldigt få bostäder, men intresset för hyresrätter är desto högre, kan byggföretag hyra ut bostäder som de egentligen hade planerat att sälja.
