Bostadslån utomlands

Ska du köpa bostad utomlands kan du ansöka om bostadslån hos en svensk bank eller hos en utländsk bank. I båda fallen skiljer sig reglerna från när du lånar till en svensk bostad. Här berättar vi hur det fungerar och vad som kan vara bra att tänka på innan du skickar in en ansökan.

Ta bostadslån i Sverige för att köpa bostad utomlands

Du kan ta bostadslån i Sverige för att köpa en bostad utomlands. Däremot kan du inte använda den utländska bostaden du vill köpa som säkerhet. Svenska banker tillåter nämligen inte utländska bostäder som säkerhet.

Orsaken är att andra länders bostadsmarknader är svårare för bankerna att förutse. Därför vill de inte att bostadslånet är bundet i en bostad på den marknaden.

Därför behöver du en annan säkerhet för ditt bostadslån. Det finns framför allt två vanliga sätt att lösa detta på. Antingen kan du belåna en befintlig bostad i Sverige eller belåna andra tillgångar du har.

Exempel på säkerheter för bostadslån utomlands

• Din svenska bostad. Har du en bostad i Sverige med låneutrymme kvar är det en bra lösning. Genom att höja bolånet på den bostaden kan du finansiera ditt nya bostadsköp.
• Aktier, fonder och andra tillgångar. I annat fall kan du använda andra tillgångar som säkerhet för bostadslån. Det kan exempelvis vara aktier eller fonder. Se dock över vilka risker det innebär om börsen skulle utvecklas åt fel håll.

I samband med att du tar bostadslån kan du passa på att omvärdera din svenska bostad, så att du kan omförhandla räntan eller byta bank när du belånar bostaden mer.

Vilka svenska banker ger bostadslån utomlands?

Några av storbankerna kan hjälpa dig med bolåneprocessen för utländska bostäder. Det gäller då i några utvalda länder, framför allt länder som är populära för svenskar att bosätta sig i. De vanligaste är Spanien, Portugal och Frankrike.

Eftersom dessa banker har verksamhet på orten har de koll på marknaden och kan rekommendera mäklare, jurister och andra tjänster du behöver.

De här bankerna kan ibland erbjuda bostadslån med den utländska bostaden som säkerhet. Då gäller även övriga regler i landet som bostaden finns i. Kontakta alltid banken i fråga för att få veta exakt vad som gäller hos dem.

Banker som hjälper till med bostadslån i utvalda länder

• Handelsbanken
• Swedbank
• SEB

De svenska banker som erbjuder bostadslån kan även bevilja lån för bostadsköp utomlands. Då får du dock inte belåna den bostad som du ska köpa, utan måste lämna en annan säkerhet.

Ta bostadslån hos en utländsk bank

Ett alternativ är att ansöka om bostadslån på plats i det land där bostaden finns. Fördelen är att du kan använda bostaden du ska köpa som säkerhet för lånet. Då behöver du inte pantsätta din svenska bostad eller andra ägodelar. Dessutom lånar du i samma valuta som bostaden är värderad i, vilket underlättar.

Nackdelen är att reglerna varierar stort mellan olika länder. Det gäller att sätta sig in i hur bolåneprocessen fungerar i det specifika landet. Det kan bli ganska krångligt att göra själv.

Är du osäker på vilken bank du ska kontakta i landet du vill flytta till kan du börja med att höra av dig till svenska banker och mäklare. De kan ha tips på bra lokala banker i landet.

Saker att tänka på när du tar bostadslån i en utländsk bank

• Du behöver dokument från Sverige. Du kommer behöva referenser och intyg på vilka inkomster du har i Sverige. Be även din svenska bank om ett rekommendationsbrev. Många utländska banker kräver ett sådant vid bostadslån.
• Du lånar i annan valuta. Har du inkomst i svenska kronor finns det risker i att låna pengar i annan valuta. Om kursen för landets valuta förändras kan det hända att ditt bostadslån blir dyrare i svenska kronor.
• Andra krav på amortering och kontantinsats. Hur mycket du behöver i kontantinsats varierar från land till land. Detsamma gäller reglerna för hur amorteringen är upplagd. Kolla upp vad som gäller där du ska låna.

Ta hjälp av en svensk mäklare

I många länder förväntas köparen anlita en egen mäklare, framför allt i södra Europa. Detta kostar ingenting, utan köpmäklaren ska få en del av provisionen från säljmäklaren när affären är genomförd.

Du kan i så fall anlita en svensk mäklare, om det finns någon på orten där du ska köpa. De har stenkoll på vad som skiljer reglerna i landet från reglerna i Sverige. Det kan också kännas tryggt att få processen förklarad för sig på svenska.

Behöver du i stället anlita en lokal mäklare bör du kolla upp så att mäklarfirman är seriös. Mäklare har inte alltid samma krav på sig som de har i Sverige. Se också till att ni kan kommunicera på ett språk som båda är bekväma med.

Vad kostar ett bostadslån utomlands?

Vad bostadslånet kostar kan förstås variera beroende på land, typ av bostad och hur din ekonomi ser ut. Vilken ränta och avgifter som gäller är högst individuellt, och går därför inte att säga generellt.

Något som är bra att tänka på är att bostadens slutpris kan vara svårt att förutse. Det finns inte alltid lika samlad statistik över slutpriser som i Sverige, och många gånger förhandlas priset på ett annat sätt.

Därmed blir det också svårare att veta exakt hur mycket du behöver låna. Därför rekommenderas att du först tar lånelöfte på hur mycket du får låna. Därefter kan du börja titta på lämpliga bostäder. Ta hjälp av en mäklare för att avgöra vilka bostäder som kan hamna i din prisklass.

Tänk på! Skaffa alltid lånelöfte innan du börjar titta och buda på bostäder.

Tänk också på att kraven för amortering kan se annorlunda ut om du lånar i en utländsk bank. Amorteringskraven styr i vilken takt du ska betala tillbaka pengarna du har lånat.

Räkna med högre kontantinsats än i Sverige

Ofta behöver du gå in med större del av pengarna själv i andra länder än Sverige. Till exempel är kravet på kontantinsats högre i många länder. Det innebär att du måste ha större andel av köpeskillingen i egna pengar. Bostadslånet kan nämligen inte täcka hela priset på bostaden, utan bara upp till ett visst tak.

Exempel: Köper du en bostad i Sverige för 2 miljoner får bostadslånet täcka högst 1 700 000 kronor, det vill säga 85 % av köpeskillingen. Resterande 300 000 kronor måste du betala med egna medel.

I Spanien får bostadslånet bara täcka upp till 70 % av köpeskillingen. Till en bostad på 2 miljoner får du därmed högst låna 1 400 000 kronor. Då behöver du i stället 600 000 kronor i kontantinsats.

Vilka andra kostnader tillkommer vid bostadsköp utomlands?

Utöver bostadslånet tillkommer flera andra kostnader vid ett bostadsköp utomlands. Det kan vara avgifter för administration, juridisk hjälp eller skatter av olika slag. Räkna med att kostnaden är 10–15 procent högre när du köper bostad utomlands, utöver själva bostadspriset.

Exempel på kostnader som kan tillkomma utöver bostadslånet

• Skatter. Var noga med att kolla upp skattereglerna i landet du ska köpa bostad i. Se också till att det finns ett dubbelskatteavtal med Sverige så att du slipper betala båda ländernas skatter.
• Jurist- och notariekostnader. Du behöver anlita en jurist eller notarie som ordnar med köpehandlingarna och bevakar köpet så att allt går rätt till. En jurist eller notarie är ofta ett krav för att köpet ska bli giltigt.
• Administrativa kostnader. Med all den administration som behöver göras kring ett bostadslån och ett bostadsköp får du räkna med kostnader även för detta.